13 中古住宅を買ったとき

中古の住宅を買えば、通常、所有権の移転登記をすると思います。融資を受けて購入する人もいるでしょう。その際には、必ず抵当権設定の登記が付けられます。今回は、前回の補足として、これらの登記の登録免許税が安くなる（軽減される）ケースを見ていきたいと思います。
中古住宅を買う時に、特に気にすべき点があります。その住宅がいつ建ったか、です。登記事項証明書を見て確認できます。最初のページである表題部に、新築年月日が書かれています。（あまりにも古い建物は書かれていません）そして、その日付が昭和57年1月1日以後か、昭和56年12月31日以前か、により納める登録免許税額が大きく違ってきます。これはとても重要です。理由は以下の通りです。
租税特別措置法という法律の第73条により、一定の要件に該当する建物の所有権移転の登記に係る税率が、1000分の20から1000分の3になります。また、同法第75条により、その建物を担保（土地を共同担保とする場合を含む）とする抵当権設定の登記に係る税率が、1000分の4から1000分の1になります。今のところ、令和9年3月31日までの適用となっています。
これらの適用を受けるためには、その建物がいくつかの要件に合致することが必要です。第一の要件として、先述の築年月日に関するものです。その建物が昭和57年1月1日以後に建築され、その旨の登記があることです。昭和56年12月31日以前ならば、新耐震基準に適合していることの証明書を取得できれば問題ありません。しかし、昭和56年12月31日以前の一般の住宅は、新耐震構造に適合していないのが普通なので、適用の対象外となります。この場合はここであきらめた方がいいでしょう。
次の要件に、用途（使い道）があります。つまり、それを何の目的で使うか、ということです。要件に適合する用途は、自分が住むため、だけです。つまり、住宅を取得した所有者自身の居住用の住宅でないといけません。自身が家族と共に住むのは構いませんが、家族だけに住まわせることは、対象となりません。当然、住所地も住宅のある所でなければなりません。別荘やセカンドハウスは対象外です。
その他の要件に、建物の床面積が50平方メートル以上、取得の原因は売買か競落であること、取得後一年内に登記を受けることがあります。
以上、五つの要件が満たせれば、市町等で住宅用家屋証明書の交付を受けて、これを登記の申請に添付することで、登録免許税の軽減が受けられることとなります。
では、登録免許税が軽減されれば、どれくらい安くなるか試算してみます。(土地も一緒に購入するとして計算します。)まず、土地の課税標準額を500万円、建物の課税標準額を300万円、融資額を800万円とします。(参考に土地の登録免許税は７万5000円です。令和7年3月時点。)建物は軽減があるならば9000円、ないならば6万円です。抵当権設定の登録免許税は、軽減があるならば8000円、ないならば3万2000円です。軽減ある、なしの差額は計7万5000円です。当然、課税標準額が高ければ差額も大きくなります。また、軽減を受けるための書類の取得費が2000円ぐらい必要です。まとめますと、こうなります。要件にかなうならば、融資を受ける受けないにかかわらず、軽減措置を受ける。もしくは、融資を受けないならば、差額を出してから、手続きの面倒さと諸々の出費を考慮して検討する、といったところでしょうか。
なお、令和4年4月1日より、それまであった築年数要件が廃止され、軽減措置が相当受けやすくなっています。それより前は、木造の住宅は取得の日以前、20年以内に建築されたもの、という条件がありました。今ならば、各段に対象が広くなって、40年前の建物も対象になります。
今回は、中古住宅を購入したとき、その登記に係る登録免許税が安くなる軽減措置について書きました。かなり、専門的なものとなりましたが、この内容を頭の隅に入れておき、中古の住宅を買ったときは損をしないようにして下さい。また、その際には、司法書士に相談、依頼されることをお勧めします。